Der Unterschied
Ein Verkauf entscheidet sich nicht im Marketing.
Er entscheidet sich davor: beim Preis, mit dem gestartet wird, und bei den Fragen, die ein Käufer stellt. Wer darauf keine fachliche Antwort hat, verliert erst Zeit und dann Preis.
Häufige Praxis
Verkauf über Reichweite
- Hoher Ansatzpreis, um den Auftrag zu gewinnen.
- Argumentiert wird mit Fotos, Exposé und Portalen.
- Im Besichtigungstermin steht jemand, der zur Bausubstanz nichts sagen kann.
- Bleibt der Käufer aus, wird der Preis nachträglich reduziert.
Prisma Real Estate
Verkauf aus der Bauträgerpraxis
- Der Preis wird kalkuliert und gegengeprüft, nicht geschätzt.
- Substanz, Baurecht und Grundbuch werden vorab geklärt.
- Im Termin sitzt jemand, der seit Jahrzehnten selbst baut und entwickelt.
- Wir begleiten die Finanzierung der Käuferseite mit, damit der Abschluss hält.
Ein Preis, der nach unten korrigiert werden muss, kostet mehr als ein Preis, der von Anfang an trägt.
Vor dem Marktstart
Was wir uns ansehen, bevor Ihre Immobilie angeboten wird.
Diese Punkte entscheiden später darüber, ob ein Käufer beim Preis bleibt oder nachverhandelt. Wir klären sie vorher, nicht in der Verhandlung.
Rohbau und Mauerwerk
Bauweise, Zustand und typische Schwachstellen der jeweiligen Baujahre.
Haustechnik und Dach
Heizung, Leitungen, Dachaufbau. Und was davon absehbar ansteht.
Bekannte und erkennbare Mängel
Was offengelegt gehört, damit es später kein Verhandlungshebel wird.
Energetischer Zustand
Welche Anforderungen auf einen Käufer zukommen und was das für den Preis bedeutet.
Grundbuch und Teilungserklärung
Belastungen, Dienstbarkeiten und Regelungen, die den Verkauf blockieren können.
Reserven im Baurecht
Ob Teilung, Aufstockung oder eine andere Nutzung den Käuferkreis erweitert.
Nachbarsituation
Was direkt nebenan möglich ist und wie sich das auf den Wert auswirkt.
Käuferkreis
Wer als Käufer realistisch in Frage kommt und worauf diese Gruppe achtet.
Über 40 Jahre Bauträgerpraxis
Wir haben nicht Makeln gelernt. Wir haben gebaut.
Von der Bodenprobe bis zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums, von der Kalkulation bis zum Ende der Gewährleistung: Diese Fragen haben wir nicht gelesen, sondern jahrzehntelang selbst verantwortet. Genau das merken Sie im Gespräch. Ihr Käufer merkt es auch.
BauenSubstanz beurteilen
BaurechtSpielraum kennen
KalkulationPreis herleiten
FinanzierungAbschluss sichern
Wer Sie berät
Bei uns kommt nicht der Vertrieb zum Termin.
Sondern die beiden, die die Projekte selbst verantwortet haben. Das ist der Unterschied, den Sie im ersten Gespräch merken.
Nikolaus Kuner
Gründer und Partner
Seit über 35 Jahren in der Immobilienbranche. Zahlreiche Bauträgermaßnahmen, Projektentwicklungen und Denkmalsanierungen auf eigene Rechnung. Heute liegt sein Schwerpunkt auf der Entwicklung und Sanierung von Bestandsgebäuden sowie auf komplexen An- und Verkaufsprozessen.
Kilian Kuner
Geschäftsführender Gesellschafter
Master of Science in Real Estate (IREBS Regensburg und Henley Business School). Schwerpunkt Transaktionsberatung: strukturierte Begleitung von An- und Verkaufsprozessen, von der ersten Analyse über Strategie und Vorbereitung bis zur Umsetzung.
Preisfindung
Kein Online-Rechner. Eine Kalkulation.
Der Wert einer Immobilie setzt sich aus vielen Faktoren zusammen. Die muss man einzeln analysieren, bewerten und gegenprüfen. Genau so haben wir jahrzehntelang unsere eigenen Projekte gepreist.
Was ein Bewertungstool liefert
- Eine Spanne aus Vergleichsdaten.
- Kennt weder Substanz noch Grundbuch.
- Sieht das Baurecht nicht.
- Hält in der Verhandlung nicht stand.
Wie wir zu einem Preis kommen
- Objektaufnahme vor Ort statt Formular.
- Wertbeeinflussende Faktoren einzeln bewertet.
- Baurechtliche Reserven eingeordnet.
- Gegengeprüft am aktuellen, kritischen Marktumfeld.
Ein Preis ist erst dann belastbar, wenn er auch gegenüber einem finanzierenden Institut Bestand hat.
Der Ablauf
Vom ersten Gespräch bis zum Notartermin.
Erstgespräch und Objektaufnahme
Wir sehen uns die Immobilie an und sichten die Unterlagen. Sie erfahren, wo wir Chancen und wo wir Risiken sehen.
Bewertung und Preisstrategie
Substanz, Recht und Markt fließen in eine Kalkulation. Daraus entsteht der Preis, mit dem wir starten.
Unterlagen und Vorbereitung
Wir stellen zusammen, was Käufer und Banken prüfen werden, bevor die erste Anfrage kommt.
Ansprache und Verhandlung
Wir sprechen den passenden Käuferkreis an und führen die Gespräche fachlich, nicht nur vertrieblich.
Finanzierung und Abschluss
Wir bereiten die Unterlagen für die finanzierende Bank auf und begleiten bis zur Beurkundung.
Kundenstimmen
Eigentümer, Anwälte, Architekten.
Bewusst nicht aus einer einzigen Ecke, sondern von den Menschen, mit denen wir über Jahre zusammengearbeitet haben.
Das Projekt war in mehrerlei Hinsicht anspruchsvoll, sowohl baurechtlich als auch in der Ausgangssituation im Grundbuch. Prisma Real Estate hat die baulichen Möglichkeiten für mein Grundstück exakt herausgearbeitet und ein tragfähiges Konzept entwickelt. Gleichzeitig wurden die bestehenden Belastungen im Grundbuch aufgelöst und damit überhaupt erst die Grundlage für den beabsichtigten Verkauf geschaffen. Auf dieser Basis wurde das Baurecht beantragt, genehmigt und der anschließende Verkauf erfolgreich abgewickelt.
W. Wimmer
Eigentümer
Meine historische Villa am Starnberger See hätte ich ohne die vorherige Einschätzung und Bewertung von Prisma Real Estate nicht gekauft. Entscheidend für mich war der Blick darauf, was sich aus dem Objekt tatsächlich entwickeln lässt. Auch bei mehreren meiner Grundstücke hat Prisma Real Estate die baurechtliche Entwicklung gesteuert und die Vermarktung erfolgreich umgesetzt.
P. Städtler
Eigentümer
Im Rahmen einer anstehenden Investitionsentscheidung habe ich die PRISMA hinzugezogen. Die Einordnung der relevanten Optionen war klar und differenziert. Insbesondere die Gegenüberstellung der wirtschaftlichen Auswirkungen hat eine belastbare Grundlage für die Entscheidungsfindung geschaffen.
Prof. Dr. Engert
Eigentümer
Bei Projekten am Starnberger See arbeiten wir seit einigen Jahren mit der Prisma Real Estate zusammen. Gerade bei anspruchsvollen baurechtlichen Ausgangslagen bringen die Herren Kuner eine klare Einordnung und ein gutes Verständnis dafür ein, welche Konzepte sich im Markt durchsetzen. Die fachlichen Dialoge bewegen sich auf Augenhöhe.
Florian Wiesler und Tobias Schmidt
WSM Architekten
Herr Kuner hat mich und meinen Rechtsanwalt in zahlreichen Gesprächen mit Banken unterstützt und wirtschaftlich tragfähige Konzepte für die Umstrukturierung und die Prolongation der Kredite erarbeitet. Seine Erfahrung als Bauträger hat wertvolle Inputs für die Neuorientierung meiner Projektkonzeption gebracht.
Graf von und zu Sandizell
Eigentümer
Zum Abschluss unseres gemeinsamen Projektes bedanke ich mich herzlich für die exzellente Zusammenarbeit bei diesem hochkomplizierten Projekt. Unsere gemeinsamen Leistungen haben zu einem durchgängigen Erfolg bei der Projektentwicklung geführt.
RA Dr. Helm
Wagensonner Rechtsanwälte
Ausgewählte Projekte
Objekte, die wir entwickelt und veräußert haben.
Vier Projekte aus München und dem Starnberger-See-Umfeld. Die Abbildungen sind Projektvisualisierungen.
MH14
Pöcking am Starnberger See
- 3 exklusive Baugrundstücke
- Grundstücksflächen ca. 800–1.150 m²
- Baugenehmigung erteilt
MH12
Starnberger See
- Grundstück 2.500 m²
- 3 Villen, Wohnfläche insgesamt 590 m²
- Erfolgreich veräußert
R7
Alt-Solln, München
- Grundstück 800 m²
- Wohnfläche 340 m²
- Erfolgreich veräußert
WL22
München
- Grundstück 3.260 m²
- BGF 6.000 m²
- Baurecht geklärt und erfolgreich veräußert
Der weiche Einstieg
Noch nicht bereit für ein Gespräch?
Der Verkaufsstrategie-Check hilft Ihnen mit einer klaren Punktelogik einzuschätzen, ob Halten, Potenzial klären oder vorbereitet verkaufen für Ihre Immobilie naheliegt.
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PDF herunterladenKostenfreie Ersteinschätzung
Sprechen wir über Ihre Immobilie.
Schildern Sie uns kurz das Objekt. Wir melden uns persönlich und sagen Ihnen, was wir vor einem Verkauf geklärt sehen wollen und was Ihre Immobilie realistisch trägt.
Kilian Kuner
Geschäftsführender Gesellschafter
Häufige Fragen
Was Eigentümer vorab wissen möchten.
Was unterscheidet Sie von einem klassischen Maklerbüro?
Wir kommen aus der Projektentwicklung und haben über Jahrzehnte selbst gebaut. Deshalb beurteilen wir eine Immobilie zuerst fachlich: Substanz, Baurecht, Grundbuch, Energetik. Daraus leiten wir den Preis ab. Marketing kommt danach, nicht zuerst.
Arbeiten Sie mit einem Online-Bewertungsrechner?
Nein. Der Wert einer Immobilie hängt von zu vielen Faktoren ab, die ein automatisiertes Tool nicht sieht: Bausubstanz, Belastungen im Grundbuch, baurechtliche Reserven, Nachbarsituation. Wir nehmen das Objekt auf und kalkulieren.
Was kostet die Ersteinschätzung?
Die Ersteinschätzung ist kostenfrei und unverbindlich.
Muss ich Sie danach beauftragen?
Nein. Die Ersteinschätzung verpflichtet zu nichts. Sie entscheiden danach, ob und mit wem Sie verkaufen.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Das hängt von Objekt, Preis und Marktlage ab. Bei höherpreisigen Objekten liegen zwischen Erstkontakt und Beurkundung erfahrungsgemäß mehrere Monate. Nach der Objektaufnahme nennen wir Ihnen einen realistischen Rahmen.
Begleiten Sie auch die Finanzierung der Käufer?
Ja. Wir bereiten die Unterlagen so auf, dass die finanzierende Bank sie prüfen kann, und sprechen bei Bedarf direkt mit Berater oder Institut. Das verhindert, dass ein Abschluss an der Finanzierung scheitert.
Welche Objekte betreuen Sie?
Schwerpunkt sind höherpreisige Objekte mit Volumen: Häuser und Villen, Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Erbimmobilien. Sehr kleine Einheiten geben wir offen an spezialisierte Partner weiter.
In welchem Gebiet sind Sie tätig?
München und Süddeutschland, mit Schwerpunkt im Fünfseenland und im südlichen Münchner Umland.